Clause réputée non écrite et copropriété : une clause illicite d’un règlement de copropriété ne peut être écartée d’office par le Juge (Cass. civ. 3ème, 22 juin 2022, n°21-16.872)
Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, «Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. ».
Lorsque le règlement de copropriété comporte une ou plusieurs clauses illicites, elles continuent néanmoins de produire leur effet tant qu’elles n’ont pas été judiciairement déclarées non écrites par une décision de justice exécutoire.
Depuis peu, l’assemblée générale des copropriétaires peut également faire constater l’illicéité d’une clause d’un règlement de copropriété contraire aux dispositions d’ordre public (Cass. civ. 3ème, 10 septembre 2020, n° 19-17.045).
L’arrêt rendu le 22 juin 2022 par la Cour de cassation – qui fait suite à un précédant arrêt du 28 avril 2011 (Cass. civ. 3ème, 28 avril 2011, n°10-14.298, bulletin 2011, III, n°61) – vient ici préciser que lorsque les parties à un litige s’abstiennent d’invoquer le caractère réputé non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété, le juge ne peut de lui-même écarter ladite clause (sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965) pour venir ensuite en tirer toute conséquence juridique sur le sort de l’action en annulation d’une assemblée générale des copropriétaires.
En l’espèce, la cour d’appel de Paris avait rejeté d’office (de sa propre initiative) l’action en annulation d’une assemblée générale formée par plusieurs copropriétaires. Les juges du fond avaient ici jugé que la clause d’un règlement de copropriété, qui instituait à l’avance comme scrutateurs certains copropriétaires, devait être réputée non écrite. Dès lors, la cour d’appel considérait que l’assemblée générale avait valablement appliqué le régime juridique de l’article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, de sorte qu’elle n’encourait donc pas la nullité.
La Cour de cassation casse et annule, au visa de l’ancien article 1134, devenu 1103 du code civil, l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris au motif que :
« En statuant ainsi, alors que ladite clause n’avait pas été antérieurement déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire et que la cour d’appel n’était pas saisie d’une demande en ce sens, celle-ci a violé le texte susvisé. ».
La Cour de cassation rappelle ainsi que les clauses illicites contenues dans un règlement de copropriété continuent de s’appliquer tant qu’une décision exécutoire (ou l’assemblée générale des copropriétaires) n’est pas venue constater leur caractère non écrit, les juges du fond n’ayant pas la possibilité de se substituer aux parties, qui ont omis d’élever toute demande en ce sens.
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Maître Romain JIMENEZ-MONTES, Avocat associé.
